Ниже — пошаговая методика расчета сметы на отделку офисов: от сбора данных и правил измерений до структуры сметы, коэффициентов и проверки. Можно прямо перенести в Excel.
Шаг 0. Исходные данные
- Чертежи: планы, развертки стен, потолки, узлы, сечения; планы МЕП для увязки.
- Ведомость отделки по помещениям (Room Finish Schedule), спецификации материалов.
- Высоты: чистовые/черновые, перепады, высота потолков и перегородок.
- ТЗ: требования по акустике, огнестойкости, износостойкости, влагоустойчивости.
- Ограничения площадки: режим работы, пропуска, подъем/логистика, шум, «грязные» работы, ночные коэффициенты.
- Нормативная база/подход к расценкам: ГЭСН/ФЕР/ТЕР + индексы или ресурсный метод/рыночные цены.
- Правила измерений, принятые в проекте/договоре: вычеты проемов, что входит/не входит в м², как считать узлы.
Шаг 1. Разбейте объем на зоны и виды работ (WBS)
- Зоны: опен‑спейс, переговорные, кухня/кофепойнт, лаунж, коридоры, рецепция, санузлы, кладовые/архив, серверная.
- Виды работ: полы, плинтусы, стены, потолки, перегородки (ГКЛ/стекло), двери и проемы, примыкания/профили, гидроизоляция, защитные элементы, локальные панели/акустика.
- Что исключить и показать ссылкой: мебель, инженерия (МЕП), светильники, ВКМ, слаботочка, сложные медиа‑стены — если не в отделке.
Шаг 2. Правила измерений (что в м², м.п., шт)
Полы
- м² чистового покрытия по плану, с запасом: LVT/ковролин 3–7%, керамогранит 7–10%, натуральные покрытия 8–12%.
- Подготовка основания (стяжка, нивелир, шлифовка) — м² и толщина. Гидроизоляция — м² и заход на стены (м.п.).
- Плинтус — м.п. по периметру помещения минус ширина дверных проемов; запас 5–7%.
- Переходные/торцевые профили и пороги — шт/м.п. в местах смены покрытий и дверях.
Стены
- Окраска/шпаклевка — м²: (периметр − ширина крупных проемов) × высота. Окна/двери:
- вариант А (распространенный): не вычитать проемы <0,5–1,0 м²; проемы больше — вычитать;
- вариант Б: вычитать все проемы, но откосы считать отдельно в м.п./м². Закрепите правило в договоре.
- Декоративные панели/рейки/акустика — м² по факту покрытия, кромки/профили — м.п.
- Защитные панели и углозащита — м²/м.п. на высоту 1,2–1,5 м в коридорах.
Потолки
- Подвесные модульные — м² по плану чистого потолка, вычесть крупные шахты/двухсветы, добавить 3–5% на резку.
- Ориентиры по Т‑профилю 600×600: магистраль 0,83 м.п./м²; поперечины 1,67 и 0,83 м.п./м²; пристенный уголок — по периметру.
- ГКЛ потолки — м² + уровни/ниши — м.п.; ревизии — шт.
- Открытые потолки — окраска м², акустические «острова» — м²/шт, подвесы — шт.
Перегородки
- ГКЛ — м² по высоте/длине с вычетом проемов >1,0 м². Проемы обрамлять отдельной позицией (шт/проем) с усилениями, кромками и локальной обшивкой. Установка дверного блока — отдельно (шт).
- Стеклянные — м² остекления; двери/фурнитура — шт; пленка/шпросы — м²/м.п.; шумо‑ленты — м.п.
Двери
- Дверной блок — шт (короб, полотно, фурнитура, доводчик, уплотнители, порог/автопорог, пена/анкера).
- Доборы/наличники — м.п.; противопожарные комплекты — отдельно.
- В проемах ГКЛ — учесть обрамление проема (см. выше).
Санузлы/мокрые зоны
- Плитка: пол/стены — м²; бордюры/углы — м.п.; трапы/уклоны — шт.
- Гидроизоляция пола — м² + заход на стены 100–300 мм (м.п.); по стенам душевых — м².
- Санкабины HPL — компл.; перегородки — м²; герметизация примыканий — м.п.
Кухня/кофепойнт
- Пол — м² (антискользящий керамогранит/LVT влагостойкий) + гидроизоляция.
- Фартук — м²; защитные панели/стекло — м²; герметизация — м.п.
Примыкания/профили/герметизация
- Переходные профили, деформационные, пристенные — м.п.
- Герметизация акустическая/противопожарная — м.п./шт по узлам.
- Тактильные индикаторы, грязезащитные ковры — шт/м².
Шаг 3. Ведомость объемов (шаблон колонок для Excel)
- Код зоны | Зона | Высота, м | Элемент | Ед. изм. | Кол-во | Запас, % | Кол-во с запасом
- Материал (бренд/артикул) | Цена мат., ₽/ед. | Материалы, ₽
- Труд, норма (чел·ч/ед.) | Ставка, ₽/чел·ч | Труд, ₽
- Механизмы/инструмент, ₽ | Прочие (логистика/мокап/вывоз), ₽
- Итого прямые затраты, ₽ | Накладные, % | Прибыль, % | Смета по позиции, ₽
- Примечание/основния расчета (узел, норма, лист чертежа)
Шаг 4. Нормирование и расценки
- Подходы:
- Нормативный (ГЭСН/ФЕР/ТЕР + индексы к сметной стоимости).
- Ресурсный/рыночный: материалы по КП/прайсам, труд по производительности и рыночной ставке.
- Источники норм: сборники по ГКЛ, окраске, плитке, полам, стеклу; каталоги производителей (Knauf/Gyproc/Armstrong/Forbo/Desso и т.п.) — для узлов и составов.
- Уточняющие коэффициенты: работа на высоте, стесненные условия, ночные смены, действующее здание/офис, усиленная логистика.
Шаг 5. Цена материалов и логистика
- Сверить спецификацию и кратность упаковки (плитка, ковролин-плитка, LVT, потолочная плитка).
- Добавить: доставку, подъем/перемещение, охрану/пропуска, хранение/сухие зоны, потери/бой, расходники (саморезы, шпатели, валики, крестики, клинья, шпаклевки, грунты).
- По импортным позициям — курс/срок поставки, риск задержек.
Шаг 6. Запасы, риски и допущения
- Отходы: LVT/ковролин 3–7%; плитка 7–10%; панели/рейки 7–12%; модульный потолок 3–5%; краска 5–7%.
- Неучтенка/малоценка: 1–2% на мелочевку.
- Резерв на непредвиденные: 3–10% (по стадии проекта).
- Если здание действующее: коэффициенты на ночные/выходные, пылезащиту, временные ограждения/укрытие, двойную перегрузку.
Шаг 7. Что включать/исключать по умолчанию (прозрачность)
- Включать: подготовка оснований по ТЗ, узлы примыканий, герметизация, локальные откосы, уборка по завершении, защита отделки до сдачи.
- Отдельно/исключить: установка мебели, МЕП, светильники, сигнализация, медиа-панели, перенос/усиление дверей не по отделке, пожарная сигнализация, испытания инженерии.
- Узлы ГКЛ‑проемов считать отдельно (шт), установка дверей — отдельно.
Шаг 8. Структура сметы (пример разделов)
- Подготовительные (укрытие, защита, разметка, выравнивание, демонтаж при необходимости).
- Полы: основание/гидро/покрытие/плинтус/пороги.
- Стены: подготовка, финиш 1, акценты/панели/акустика, углозащита.
- Потолки: модульные/ГКЛ/открытые + ревизии.
- Перегородки: ГКЛ (м²) + обрамление проемов (шт) + двери (шт); стеклянные (м²) + двери (шт).
- Мокрые зоны: плитка/гидро/оборудование отделочное.
- Примыкания/герметизация/профили.
- Прочие: бренд‑стены, тактильные, грязезащита, напольные номера, пандусы.
- Логистика, подъём, вывоз мусора, уборка, МОКАПЫ.
- Накладные, прибыль, риски, НДС (если применимо).
Шаг 9. Мини‑пример расчета (условный опен‑спейс 200 м², h=3,2 м)
- Пол LVT 200 м², запас 5% → 210 м². Материал X ₽/м²; труд 0,25 чел·ч/м².
- Плинтус ПВХ: периметр 60 м − двери 6 м = 54 м, запас 5% → 56,7 м.
- Потолок 600×600: 200 м², запас 3% → 206 м²; Т‑профили:
- Магистраль: 0,83×206 ≈ 171 м
- Поперечины 1,2 м: 1,67×206 ≈ 344 м
- Поперечины 0,6 м: 0,83×206 ≈ 171 м
- Уголок пристенный — по периметру: 60 м
- Стены окраска: периметр 60 м × высота 3,2 м = 192 м²; вычесть двери 6×2,1×0,1? Примем правило: вычитаем только крупные проемы — например 3 двери 0,9×2,1 → −5,7 м²; итог 186,3 м²; грунт + 2 слоя краски; краска расход 0,12–0,18 л/м²/слой.
- Перегородки ГКЛ С112 по границе опен‑спейса: 20 м × 3,2 м = 64 м²; 1 дверной проем — м² с вычетом, плюс «обрамление проема» — 1 шт отдельно.
- Переходные профили у дверей — 3 шт; герметизация примыканий — 60 м.п.
Шаг 10. Контроль качества и проверка сметы
- Сверьте: сумма площадей полов по зонам = площадь этажа минус технические/ядро; потолки — совпадают с планами потолков; стены — периметры по осям.
- Узлы: все проемы имеют отдельные позиции на обрамление/двери; у стеклянных перегородок двери выделены.
- Подготовка оснований и гидроизоляция учтены в мокрых зонах/кухнях.
- Примыкания/пороги не забыты при смене покрытий.
- Накладные/прибыль/НДС применены ко всем прямым затратам; индексы актуальны.
- Допущения и исключения прописаны.
Ориентиры по ресурсам и расходам (для быстрых прикидок)
- Окраска: грунт 0,10–0,20 л/м²; краска 0,12–0,18 л/м²/слой; 2 слоя.
- Клей LVT 250–350 г/м²; ковролин-плитка — 250–300 г/м².
- Плитка: клей 3–5 кг/м² (зуб 6–8 мм), затирка 0,3–0,6 кг/м².
- Нивелир: 1,6–1,8 кг/м² на 1 мм толщины.
- Модульный потолок: плиты ≈ 2,78 шт/м² (600×600).
- ГКЛ перегородки С112: на 1 м² — профили CW/UW по шагу, 4 листа/м² по 12,5 мм (2×2 стороны) условно в лист‑кв.м., вата 1 м², саморезы/ленты/шпаклевка по системе; узлы проемов — отдельные UA‑профили, кромки, герметики.
