Ниже — практичный алгоритм, как составить грамотную смету по АР (архитектурные решения: отделка, перегородки, двери, потолки, полы) для офисного fit‑out.
1) Исходники и рамки сметы
- Собрать комплект: планы/развертки АР, узлы, ведомость отделки, экспликацию дверей, спецификации материалов, планы МЕП (для коллизий), требования ТЦ/БЦ.
- Зафиксировать границы: что входит (демонтаж/подготовка/чистовая отделка/мокапы) и что исключено (МЕП, пожарка/СКУД, мебель, авторский надзор, перенос спринклеров — если не в АР).
- Приложить «Правила измерений» и «Допущения и исключения» — отдельным листом.
2) Структура сметы (WBS)
- По системам: демонтаж; подготовка оснований; стены/перегородки; потолки; полы; двери/фурнитура; малярные/облицовочные; узлы/герметизация; мокрые зоны; декор/панели; мокапы/выкрасы.
- По зонам: open space, переговорные, рецепция, санузлы, кухни, серверная, коридоры. Итог — матрицей «зона × система».
3) Правила измерений (коротко)
- Стены под отделку: м² = периметр × чистовая высота; вычитать проемы >1 м²; углозащитные профили — м.п.
- Перегородки ГКЛ/стекло/модульные: м² по площади; двери — шт отдельно; усиливающие стойки/перемычки — м.п.
- Потолки: м² чистой площади; короба/ниши — м.п.; ревизионные люки и обходы инженерии — шт.
- Полы: стяжка м²×толщина; гидро/звукоизоляция — м²; покрытия — м²; плинтусы — м.п.; пороги/профили — м.п./шт.
- Облицовка плиткой: м² стен и пола отдельно; трапы/уклоны — шт/м²; профили кромок — м.п.
- Откосы/доборы/наличники: м.п./компл.
- Герметизация и примыкания: м.п.
- Дверные блоки: комплектом — полотно, короб, доборы, наличники, фурнитура, уплотнения, доводчики.
4) Расчет «системами», а не только м² Для каждой типовой системы соберите калькуляцию материалов и труда:
- Пример (перегородка ГКЛ 100 мм, 2×12,5 по обеим сторонам, вата 50 мм, Rw≈45): листы ГКЛ, профиль UW/CW, минвата, лента, саморезы, шпаклевка, грунт, герметик, уплотнительная лента + труд (чел·ч/м²) по нормам/производительности бригад.
- Потолок модульный: панели, Т-профиль (основной/поперечный), подвесы/анкера, кромочные, люки, добор у стен, труд.
- Пол LVT/ковролин: выравнивание (N мм), грунт, клей, покрытие, плинтус, пороги, труд.
5) Ценообразование
- Метод: ресурсный (предпочтительно) + коммерческие цены поставщиков; или ГЭСН/ФЕР/ТЕР с актуальными индексами (для гос‑методики).
- Источники цен: 2–3 КП на ключевые материалы; прайсы производителей; индекс инфляции/курса для импорта.
- Отходность и запас: плитка +7–12%; LVT/ламинат +5–7%; ковролин +3–5%; обои +10–12%; краска +8–10%; профили/крепеж +10%.
- Логистика/подъем/хранение — отдельными строками или коэффициентом.
6) Накладные, прибыль и риски
- Проектные накладные (содержание площадки/управление): РП, прораб, ПТО, архитектор сопровождения, офис/связь, ППР, охрана — ресурсно, помесячно. Возьмите ставки и FTE из нашего предыдущего расчета.
- Корпоративные накладные: 4–8% на базу «Прямые + Проектные накладные».
- Сметная прибыль: 8–15% на «Прямые + Проектные + Корп. накладные».
- Резерв непредвиденных: 3–7% (скрытые дефекты, пересогласования, коллизии).
- Коэффициенты: стесненные условия, ночные смены, работа в «живом офисе» — +10–30% к труду/менеджменту.
7) Раздел «демонтаж и подготовка»
- Демонтаж существующих перегородок/потолков/полов — м²/м.п./шт., утилизация и вывоз — т/м³ с учетом правил БЦ.
- Подготовка оснований: шлифовка/грунт/выравнивание стен и полов — ступенчато по толщине (каждые 5 мм доплата).
8) Двери и фурнитура
- Ведомость дверей с типизацией: глухие/остекленные, ПДО/огнестойкие, звукоизоляция, отделка.
- Комплектность: доводчик, замок, ручка, цилиндр, ответка, уплотнители, порог, доборы/наличники — считаете комплектом; монтаж/врезка — отдельной строкой.
9) Мокрые зоны и СУ
- Гидроизоляция с заходом на стены; стяжка с уклонами; обмазочная/рулонная; примыкания к трапам; бортики, порожки, примыкания к сухим зонам — учитывайте как систему.
10) Качество и приемка
- Мокапы/выкрасы — шт, до запуска серийных работ.
- Акты скрытых работ, протоколы измерений (рейка 2 м, влажность основания), паспорта материалов — отдельными позициями.
- Критерии приемки (допуски, ровность, оттенки) — приложением к смете.
11) Прозрачность и управляемость
- Для каждой позиции: код, наименование, ед., кол-во, материалы, труд, механизмы, цена ед., сумма, примечание (узел/зона/бренд).
- Свод по зонам и системам; кэш‑флоу по месяцам; привязка к графику работ.
- Приложить: список допущений, исключений, срок действия цен, условия индексации.
12) Типовые ошибки — проверьте перед сдачей
- Неучтенная подготовка оснований и герметизация примыканий.
- Нет ревизионных люков и обходов инженерии в потолках/перегородках.
- Не заложены доборы/наличники, плинтусы, пороги, профили кромок.
- Недооценена отходность и логистика БЦ.
- Смешаны материалы разных классов (эконом/премиум) без четкой спецификации.
- Нет мокапов и актов в смете — потом их негде оплачивать.
- Нет раздела «Изменения/допработы» и процедуры согласования RFI.
Мини‑пример строки (формат)
Перегородка ГКЛ 100 мм, Rw≈45, м² — кол-во — материалы … ₽ — труд … ₽ — итого … ₽ — зона … — узел …
Потолок акустический 600×600, м² — … — … — …
Дверь Д-02, ПДО, комплект, шт — … — … — …
